交全款买房却拿不到房产证该怎么办？

　　一读者反映，他付全款买了医大广场的房子，2018年3月15日交房之后入住，至今两年有余，房产证却迟迟办不下来。他到昆明市不动产中心申请，也被驳回，理由是条件及票证不合格。记者在他的购房合同上看到一个条款：交房后720日之内办理房产证，这个期限早就过了。记者了解到，尽管国家积极倡导交房即交证，也出台了相关举措，但是产权证办理依然成为老大难问题。

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　　新房房产证应多久拿到

　　购买新房与购买二手房存在很大差异，不仅是房屋本身的不同，购房者在买房之后办理房产证的时间也是不同的。购买二手房的购房者在完成交易手续，办理完过户后就可以拿到房产证了。由于新房多是期房，购房者购买的房屋是正在建设中的房子，房产证几乎不可能与房子同时交到你的手里。

　　很多购买新房的购房者都以为，只要等到开发商交房之后就可以拿到房产证了。其实并不是这样的，新房房产证办理须由开发商提出申请，不同的城市、不同的开发商对于房产证的办理时间也不太一样。如果购房合同对于办理房产证有时间约定的话，一般合同约定90天到180天以内都属于正常范围，最高不得超过两年；如果购房合同里没有约定办房产证期限的话，那就按照国家的相关法律规定：如果是期房，从交房的使用之日那天算起，90天之内开发商一定要办理好房产证；如果是现房，从合同订立之日起90日就需要办理好房产证了。

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　　新房什么情况下拿不到房产证

　　房产证拿不到，要具体问题具体分析，开发商肯定是跑不掉了，但也可能有其他原因。

　　◎因为开发商原因拿不到房产证的几种情况

　　开发商已无资质

　　如果开发商本身已经失去办理楼盘产权的资格，自然也无法为购房者办理房产证。具体而言，可能有以下几种情况：开发企业已经破产或被取消资质，无法继续办理楼盘的大确权；楼盘被法院查封；开发商没有取得土地使用证或没有缴齐土地出让金，或者没有取得建筑面积实测数据，再或者没有完成竣工备案工作等。

　　遇到一房二用的黑心开发商

　　有些小开发商会因为资金周转或者是短期收益而出现一房二用的现象。比如开发商将土地或房屋抵押给银行或建筑队等，债务尚未清偿完毕，甚至将房屋重复销售(未经合同备案)，导致无法办理房产证。

　　因为交房原因延迟

　　商品房出现面积误差，在一定范围内的超面积需按规定补缴或退回购房差额，在面积误差未解决的情况下，将导致无法办理产权登记；开发商没有按整体规划建设小区配套设施，或未移交小区配套用房，无法通过综合验收；开发商不及时办理“大确权”，或者不配合提供办理“小房产证”的相关资料；还有可能是开发商与小业主存在纠纷，扣着本该发给小业主的房地产证不发。

　　◎因为购房者自身原因拿不到房产证的情况

　　房产证拿不到，有的时候可能并不是开发商的原因，如果购房者有些事情还没有去办，可能也会影响房产证延迟到手。具体而言，比如房屋契税尚未缴纳、公共维修基金尚未交付、提交办理房产证的文件不合格，或者个别购房者购房入住后进行违章搭建，致使规划部门不予核发房屋竣工验收合格证等。

　　◎因为办理原因拿不到房产证的情况

　　如果开发商和购房者都按规定走完所有程序，房产证还是拿不到，有可能是房产证办理部门拖延或者是代办产权的单位或人员，比如律师、代理公司等存在违规操作，但这种情况相对较少。

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　　办理房产证不单是业主的事情

　　记者从昆明市房管局了解到，受理办证分3个阶段：受理阶段7个工作日(窗口查验申请主体，受理、审核申报材料)；办理阶段7个工作日(审核、领导审批、登簿、制证)；发放阶段1个工作日(用印发证)。但前提是，开发商需要将房屋权属登记需要的各类资料准备齐全，才能顺利办证。

　　而受理办证之前，还有两个步骤：初始登记(办理大证)、转移登记(办理小证)。记者了解到，办理大证的时间取决于开发商的各项准备资料，而小证，则取决于业主个体的配合程度。

　　据悉，办理初始登记需要由开发商单方面提出申请，并提交登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋竣工验收备案表、房屋测绘报告等。办理过程中，有时会遇到部分开发公司在项目建设过程中未按规划、建设等相关部门的审批组织施工、建设，造成规划及竣工验收的困难，从而导致难以办理初始登记。此外，有的开发商建房过程中因资金缺乏，对在建工程设立了抵押权，办理房产证之前该抵押权尚未解除；有的开发商未缴纳相关税费，如地税、营业税等情况；或开发商因涉及诉讼或其他原因，该开发项目被有关部门查封、限制交易等情况，也会在很大程度上影响开发商办理房屋产权登记的时间。

　　而办理“小证”的时间取决于业主个人的配合程度。办理转移登记小证时，需要逐一挨个落实收集客户个人资料，这期间也会出现某些特殊情况导致办理转移登记出现问题。例如，很多父母当时买房写的名字是未成年人，需要出具未成年人合法监护人身份证信息，或由街道办出具的两者关系的证明资料等。

　　此外，办理小证牵扯到每个业主的情况都不一样，比如契税优惠政策变化，根据业主个人房产情况，购置房屋大小、金额、第几套房等情况，享受1%-3%不同的契税优惠，在办理房产证前业主根据自己的情况可申请相应契税减免，需要提交很多资料审核，比较费时间。

　　在办理小证的过程中，如果业主是一次性付款，且个人准备资料齐全，根据正常递件办理时间，一般业主需要4个月左右的时间即可拿到个人产权证。而按揭客户牵扯到需要去银行、房管局办理他项权利证的抵押等相关手续，一般会多需要两个月左右的时间。

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　　没拿到房产证之前签订购房合同是否有保障

　　我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”依据物权法相关规定，依法登记权属证书只是物权变动的权利要件，而不是买卖生效要件，在尚未取得产权的情况下，双方签订《房屋买卖合同》的行为属于债权行为，不是物权行为，只要符合合同的成立要件，就应当认定为合同有效。也就是说，双方签订合同后，由于房屋不能办理过户手续，房屋的物权并未发生变动不能对抗双方之外的第三人；但在双方之间，债权已经成立，双方都受到相关条款的约束，其后取得产权证书、协助过户等行为是当事人应当履行的义务，如不能达到上述目的，购买方可依法要求违约方继续履行合同承担违约责任或者退还购房款赔偿损失。

　　由此可知，未取得房产证的房屋买卖合同是具有法律效力的，但是未取得房产证的房屋买卖行为涉及到诸多风险，因此买卖双方一定要制定严密的买卖合同条款，将纠纷的可能性降到最低。

　　总之，拿不到房产证属违约，购房者可以向房管局投诉，也可以向法院起诉追究开发商违约责任，要求法院责令开发商办理房产证以及要求开发商支付违约金、赔偿损失等。

　　本报记者 阿芳 通讯员 侯雯婧